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山西省大同市人大常委会


大同市人民代表大会常务委员会加强同代表联系充分发挥代表作用的办法

（1998年10月23日大同市第十一届人民代表大会常务委员会第二次会议通过）
（1998年11月30日山西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准）

第一条 根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》和《山西省实施<中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法>办法》的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 市人民代表大会常务委员会采取直接联系和通过代表选举单位间接联系两种形式联系市人民代表大会代表及我市选出的省人民代表大会代表。
第三条 为便于组织、便于活动，市人民代表大会代表按选举单位编为十二个大组，由各县区选出的在市直单位工作的代表另编一个大组。各大组根据代表工作单位或居住状况划编若干小组。
代表大组设组长一人，副组长一至二人。代表小组设组长、副组长各一人。
第四条 代表大组的任务和活动内容主要是：安排、组织代表小组的活动；组织代表小组长学习宪法、法律、法规和党的政策，宣传市人民代表大会及其常务委员会的决议、决定；了解、掌握代表小组活动情况；总结交流代表活动经验；反映代表建议、批评和意见。
第五条 代表小组的任务和活动内容主要是：组织代表学习宪法、法律、法规和党的政策；宣传市人民代表大会及其常务委员会的决议、决定；组织代表就地、就近开展视察工作，了解法律、法规和市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的贯彻实施情况；交流代表活动经验；了解群众的意见和要求，向代表大组或市人民代表大会常务委员会反映。
第六条 代表大组和小组的活动，按照市、县、区人民代表大会常务委员会主任会议的安排或本组较多数代表的意见进行。代表大组每半年，代表小组每季度至少活动一次。
第七条 市人民代表大会常务委员会组织代表在人民代表大会闭会期间活动的主要形式是：
（一）邀请部分市人民代表大会代表列席市人民代表大会常务委员会会议。
（二）市人民代表大会会议举行前，围绕大会主要议题组织市人民代表大会代表进行视察；市人民代表大会各专门委员会和市人民代表大会常务委员会各工作委员会围绕市人民代表大会及其常务委员会审议、决定的重大问题进行视察调查时，吸收部分市人民代表大会代表参加；接受省人民代表大会常务委员会委托，组织由我市选出的省人民代表大会代表进行视察。
（三）根据代表要求，联系安排市人民代表大会开展代表持证就地进行视察和调查活动。
（四）召开代表座谈会，听取代表对市人民代表大会常务委员会和市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院工作的建议、批评和意见。
（五）组织市人民代表大会代表参加执法检查。
（六）组织市人民代表大会代表评议市人民政府及其组成人员、市中级人民法院和市人民检察院及其负责人的工作。
（七）根据需要，联系安排市人民代表大会代表约见市人民政府和市中级人民法院、市人民检察院负责人。
（八）市人民代表大会常务委员会主任、副主任、秘书长和市人民代表大会各专门委员会、市人民代表大会常务委员会各工作委员会负责人定期走访代表，征询意见，了解情况。
（九）市人民代表大会常务委员会组成人员应分工定点联系代表、互通情况。
（十）每月五日（如遇节假日，推至休息后的第一天），为市人民代表大会常务委员会主任或副主任接待代表日，听取代表反映情况。
（十一）每年要开展一至两次人大代表的建言献策活动。
第八条 市人民代表大会常务委员会编印的《人大工作信息》、《大同人大工作》寄发市人民代表大会代表。
第九条 在市人民代表大会会议期间，凡经主席团审查，决定不列入大会议程的代表议案，交有关的专门委员会在大会闭会后审议办理；对不属于专门委员会工作范围的议案，可交市人民代表大会常务委员会在大会闭会后审议办理。
主席团决定交市人民代表大会常务委员会在大会闭会后审议的代表议案，由常务委员会主任会议决定交常务委员会的有关工作委员会办理。
市人民代表大会常务委员会有关工作委员会提出的关于代表议案办理情况的报告，由常务委员会主任会议审议后提请常务委员会会议审议。
市人民代表大会常务委员会审议通过的关于代表议案办理情况的报告，应当向市人民代表大会下次会议提出书面报告。
第十条 对市人民代表大会代表在代表大会和闭会期间提出的建议、批评和意见，市人民代表大会常务委员会人事代表工作委员会要及时转办和加强督办。承办单位主要负责人要认真办理，并在法律规定的期限内将办理情况答复代表。因特殊原因不能按时办结的，应在规定期限内向批转机关和代表说明情况；无故拖延，顶着不办的，代表可以向市人民代表大会常务委员会提出督办的要求，市人民代表大会常务委员会接到后十日内，应责令承办单位报告情况。
第十一条 市人民代表大会代表应主动向市人民代表大会常务委员会反映情况，提出建议、批评和意见。
第十二条 市人民代表大会代表应密切联系人民群众，主动听取和反映人民群众的意见和要求，协助市人民政府推行工作。
第十三条 市人民代表大会代表应积极参加市人民代表大会及其常务委员会安排和组织的活动，也应积极参加原选举单位的活动，并接受原选举单位的监督。因故不能参加活动时，应向组织单位履行请假手续。
第十四条 市人民代表大会代表可以单独或几人约集持代表证在本市行政区域内进行视察。
代表持证视察时，可以口头或书面形式向被视察单位提出表扬、批评、建议和意见；也可以通过电话、信件向有关部门和单位反映情况。
代表持证视察，可以事先告知市人民代表大会常务委员会，也可以事后向市人民代表大会常务委员会作出视察报告。
代表持证视察必须做到：依法办事，执行政策，公正廉明，忠于职守，实事求是，讲究礼貌，注意方法，报告情况。
代表持证视察，不直接处理和解决问题。
第十五条 市人民代表大会代表在本级人民代表大会会议期间的工作和在本级人民代表大会闭会期间的活动，都是执行代表职务。一切组织和个人都必须尊重代表的权利，支持代表执行代表职务。代表依法履行职务，受法律保护。对妨碍代表履行职务的，要严肃处理。
第十六条 市人民代表大会代表参加由本级人民代表大会或者其常务委员会安排的代表活动，代表所在单位按正常出勤对待，享受所在单位的工资和其他待遇；无固定收入的代表，根据实际情况由本级财政给予适当补贴。代表的活动经费，应当列入本级财政预算。
第十七条 市人民代表大会常务委员会人事代表工作委员会承办联系代表工作的具体事务。
第十八条 本办法自山西省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。



2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

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