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贵阳市物业管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 20:36:07  浏览:9645   来源:法律资料网
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贵阳市物业管理规定

贵州省贵阳市人大常委会


贵阳市物业管理规定

(2003年8月29日贵阳市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年11月22日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准 2003年12月1日贵阳市人民代表大会常务委员会公告公布)

第一条 根据《物业管理条例》,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本行政区域内的物业管理活动。
第三条 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理
工作,并直接负责云岩、南明区行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
其他区、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动
的监督管理工作。
第四条 新建物业,应当实行物业管理。
根据业主意愿,原有物业可以由业主自行管理,也可以聘请专人管理,或者采
取其他形式进行管理,经超过70%的业主同意,应当实行物业管理。
第五条 房地产行政主管部门,应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、
社区建设等情况,划分物业管理区域。
在省尚未对物业管理区域的划分标准作出具体规定前,物业管理的区域的划分
依据下列条件:
(一)物业统一规划、布局合理、建设配套、相对独立;
(二)业主共用电梯、供热、二次供水等设施设备;
(三)住宅物业不低于3万平方米;
(四)与社区居民委员会自治区域相适应。
原有物业管理区域的划分,可以根据具体情况适当降低标准。
第六条 建设单位应当在与前期物业管理企业签订物业服务合同之日起5个工
作日内,向物业管理企业移交规定的资料,同时将上述资料副本和专项物业维修资
金交物业所在地房地产行政主管部门。
房地产行政主管部门对代管的专项物业维修资金应当专户存储,在业主委员会
成立后及时移交,并监督使用。
物业管理企业应当在物业服务合同终止前7日内,将资料移交业主委员会。
第七条 物业,有超过50%业主提议或者投入使用二年以上的,由物业所在地
房地产行政主管部门指导召开业主大会,选举产生业主委员会。
原有物业实施物业管理,首次业主大会由物业所在地房地产行政主管部门组织
召开。
召开业主大会,应当邀请社区居民委员会派员参加。
第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权,在省尚未作出具体规定前,按
照下列规定享有:
(一)住宅房屋一个房屋所有权证有一票投票权;
(二)非住宅房屋按所有权标明的建筑面积,100平方米以下的有一票投票权,
每增加100平方米增加一票投票权;
(三)未售商品房屋的投票权,住宅房屋按一套房屋享有一票投票权,非住宅房
屋以权属登记部门标明的建筑面积,每100平方米有一票投票权。
第九条 可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当具备以下条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)有授权委托书。
第十条 业主委员会可以由5至15人组成,具体人数应当根据物业管理区域的
大小确定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主可以给予业主委员会主任、副主任必要的报酬,具体数额由业主大会确定。
第十一条 业主委员会产生后30日内,应当向物业所在地房地产行政主管部门
备案,并提供下列文件:
(一)业主委员会成员基本情况;
(二)物业服务合同。
第十二条 业主委员会、物业管理企业应当定期举行联席会议,协商解决下列
问题:
(一)维修项目的确定、验收及资金使用;
(二)物业服务费的调整、欠缴及处理;
(三)物业共用部位、共用设施设备的收益和分配;
(四)物业管理发生的其他问题。
举行联席会议,应当通知物业所在地社区居民委员会和房地产行政主管部门派
人参加。
第十三条 规划管理部门审查商品房开发项目,应当在规划设计总图和单体方
案中,确定物业管理用房的位置和面积。
物业管理用房的位置应当便于物业管理。物业管理用房的面积,按不低于建设
项目房屋建筑面积的3‰配置。
第十四条 建设单位在物业预售、销售过程中,不得将物业管理服务作为广告
宣传的内容。
建设单位在物业销售时,应当将前期物业管理企业的选聘方式和结果告知买受
人。
第十五条 物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经全体业主同意,业
主委员会或者物业管理企业不得转让或者用于担保;未经业主大会同意,不得出租
或者改变用途。
已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋产权监理部门申请办
理业主房屋共有权证。房屋产权监理部门在物业管理用房产权登记时,应当在房屋
所有权证上标明物业管理用房的位置、面积和用途。
第十六条 物业管理区域应当设立专项物业维修资金,用于物业保修期满后共
用部位、共用设施设备的维护。
维修资金的筹集方式:
(一)业主购房按规定比例缴纳不计入住宅销售的资金;
(二)物业共用部位的收益;
(三)业主依照业主公约缴纳的资金。
物业室内维修,由拥有物业所有权的业主负责。物业共用部位的维修,由共用
的业主负责。
第十七条 物业服务收费应当合理、公开,与物业服务种类、质量、内容相符。
未成立业主委员会的,物业服务收费实行政府指导价;已成立业主委员会的,
由业主委员会和物业管理企业按照国家规定在物业服务合同中约定。
第十八条 市人民政府房地产行政主管部门应当提供物业管理活动相关的示范
文本:
(一)业主临时公约和前期物业服务合同;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约和物业服务合同;
(四)授权委托书;
(五)其他相关的文本。
第十九条 本规定自2004年1月1日起施行。


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信托法视野中的回归信托及对我国的启示

作者:王巍


摘要:回归信托属于默示信托,是在财产出让人意思表示不明确且实际已转移财产的情况下,由法院推定财产出让人与财产受让人之间成立事实上的自益信托关系,即把财产出让人作为委托人(受益人),由财产受让人担任受托人,并且后者负有向前者转移信托财产及信托利益的义务。回归信托作为一种设计精妙且应用价值巨大的优良制度,在英美法系国家(或地区)已经形成了完备的立法(包括判例)和广阔的适用领域,我国《信托法》也有必要及早确立回归信托,从而促进我国信托制度的完善和发展。

关键词:信托;回归信托;委托人;受托人



一、引言

回归信托(resulting trust),也被译为“归复信托”、“结果信托”、“回复信托”或“推定信托”。我国最高人民法院于2000年对“广东省轻工业品进出口集团公司与TMT贸易有限公司商标权属纠纷上诉案”作出判决时,就实际上将回归信托的法律原理运用于司法实践,认定双方当事人之间形成了事实上的商标权财产信托法律关系。虽然当时我国尚未颁布《信托法》,但本案在我国的司法实践中首开回归信托之先河,具有非常重要的理论和现实意义,难怪有专家认为本案“可以看成是法院适用推定信托为当事人提供救济的一次有益的尝试”[1]。在英美法系国家以及我国香港地区,回归信托被广泛运用,具有重要的理论和实践价值。例如,英国《1925年财产法》(Law of Property ActLPA1925)第53条(2)就承认了回归信托,并且规定回归信托不必遵循明示信托(express trust)[2]那样的形式[3]。虽然我国《信托法》以及其他相关信托法律法规中并未规定回归信托,但信托法理论研究中已有关于回归信托的介绍和阐释。本文从完善和发展我国信托法律制度的角度出发,梳理和分析了英美法框架下回归信托的概念界定、性质和特征、分类与应用,并对回归信托与法定信托、默示信托、拟制信托之间的关系进行了厘清,以期对我国信托法将来引进和借鉴回归信托提供一定的经验。

二、回归信托概述

(一)对回归信托的语义分析

在在回归信托(resulting trust)中,回归(resulting)一词中的“sulting”与翻筋斗(somersault)拥有相同的拉丁词根“sault”,如果严格地按照字面解释,回归(resulting)的意思是“往回跳”,这一解释清楚地说明了回归的含义[4]。回归信托是依据对委托人意思的推定而成立的——当委托人意思不明确时,法院即推定信托财产为委托人利益而存在,受托人应将信托财产返还给委托人或归属于委托人的遗产(于委托人死亡时)——回归信托的“回归”之名即由此而来[5]。即回归信托是信托创立人以非明示的推定意向(presumed intention)所产生之信托,财产受益人权益(Beneficial Interest)可回归于信托创立人或纳入其财产之内,所以称为 “回归信托”。在笔者看来,“回归信托”、“归复信托”、“结果信托”、“回复信托”或“推定信托”等称谓具有一定的共性:一方面,从结果推定结论;另一方面,特定财产及其权益回归财产的初始所有者。当然,这只是从字面意义上来分析的,要理解回归信托的本质还有赖对其制度设计的深刻解读。

(二)对回归信托的法理界定

1、回归信托的概念

所谓回归信托是指信托设定后由于一定的事由使得该信托没有生效,或者设立信托的意愿没有达成的情形下,委托人或者其继承人以受益人的身份享受信托利益时方才承认其成立的信托。此时,与原信托不同,受托人有义务将信托财产(剩余财产)返还给权利归属人。[6]最简单地讲,回归信托系委托人意思不明时,法院推定信托财产为委托人利益存在,受托人须将信托财产返还于委托人,此种推定并可以反证推翻[7]。即在某些特殊情况下,委托人未明示要设立信托,但法院为实施法律或依据委托人未予明示的假定意图而施加的一种信托。笔者认为,回归信托是在财产出让人意思表示不明确且实际已转移财产的情况下,由法院推定财产出让人与财产受让人之间成立事实上的自益信托关系,即把财产出让人作为委托人(受益人),由财产受让人担任受托人,并且后者负有向前者转移信托财产及信托利益的义务。

2、回归信托的性质

关于回归信托的性质,学界众说纷纭。在英美法上,虽然也将信托分为意定信托与法定信托两种,但就法定信托的内涵,在解释上并不一致:有人认为法定信托应包括回归信托与拟制信托;也有人认为法定信托仅有拟制信托一种,回归信托应归类在意定信托的默示信托[8]。也有学者指出,非意定信托系非由当事人明示而为法院透过推定拟制所成立之信托,可分为回归信托与拟制信托,其与意定信托相比较,构成要件方面往往无涉意思表示、书面形式或财产转移,至于效果方面则属广义之消极信托[9]。还有学者指出,除明示信托外,英美法也承认法定信托和默示信托[10],这两类信托无需委托人[11]意思表示这一要素,法定信托是依法律的直接规定而成立的信托,其基础是法律规定;默示信托则是依法院的推定和拟制而设立的信托,又包括回归信托和拟制信托。[12]

由上可见,学理上主要将回归信托的性质定位为:(1)属于法定信托(statutory trust);(2)属于默示信托(implied trust);(3)属于非意定信托。笔者认为,不应将回归信托归属于法定信托,而应将其归属于默示信托或非意定信托,更准确地说就是默示信托。因为回归信托是法院依职权推定的,而并非法律直接规定的。(TrustLaws.Net)另外,非意定信托是与意定信托相对应的,其外延包括了我们所说的明示信托之外的其他信托类型,默示信托应该只是非意定信托之一。虽然说回归信托属于非意定信托并不为错,但这仅将回归信托与意定信托(明示信托)区分开来,而未将其与其他非意定信托区分开来。所以说将回归信托的性质定位为默示信托则更为贴切。当然,在探讨回归信托的性质时,还有必要厘清它与拟制信托(constructive trust)[13]之间的关系,这一问题将留待下文讨论。

3、回归信托的特征

上文论述了回归信托的语义、概念和性质,下面笔者对回归信托的特征进行简要的总结和归纳:

(1)回归信托中不存在委托人设立信托的明确意思表示;

(2)回归信托中已经发生了委托人转移财产的事实;

(3)回归信托是法院依法推定而成立的特殊信托,重在结果;

(4)回归信托的结果是信托利益及信托财产回归财产出让人(即委托人)或其继承人;

(5)回归信托的实际结构是自益信托,委托人的继承人获得受益权之情形仍遵循此结构。(/www.trustlaws.net)

三、回归信托的比较分析与分类探讨

(一)回归信托的比较分析

住房和城乡建设部关于印发《建设领域违法违规行为稽查工作管理办法》的通知

住房和城乡建设部


关于印发《建设领域违法违规行为稽查工作管理办法》的通知

建稽[2010] 4号



各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市建委及有关部门,新疆生产建设兵团建设局:

  现将《建设领域违法违规行为稽查工作管理办法》印发给你们,自印发之日起施行。



中华人民共和国住房和城乡建设部

二○一○年一月七日





建设领域违法违规行为稽查工作管理办法



  第一条 为加强对建设领域的法律、法规和规章等执行情况的监督检查,有效查处违法违规行为,规范住房和城乡建设部稽查工作,制定本办法。

  第二条 本办法所称稽查工作,是指对住房保障、城乡规划、标准定额、房地产市场、建筑市场、城市建设、村镇建设、工程质量安全、建筑节能、住房公积金、历史文化名城和风景名胜区等方面的违法违规行为进行立案、调查、取证,核实情况并提出处理建议的活动。

  第三条 住房和城乡建设部稽查办公室(以下简称部稽查办)负责建设领域违法违规行为的稽查工作。

  第四条 稽查工作应坚持以事实为依据,以法律为准绳、客观公正以及重大案件集体研判的原则。

  第五条 部稽查办在稽查工作中,应履行下列职责:

  (一)受理公民、法人或其他组织对违法违规行为的举报;

  (二)按照规定权限对建设活动进行检查,依法制止违法违规行为;

  (三)查清违法违规事实、分析原因、及时报告稽查情况,提出处理意见、建议;

  (四)督促省级住房和城乡建设主管部门落实转发的稽查报告提出的处理意见;

  (五)及时制止稽查工作中发现的有可能危及公共安全等违法违规行为,并责成当地住房和城乡建设主管部门处理;

  (六)接受省级住房和城乡建设主管部门申请,对其交送的重要违法违规线索直接进行稽查;

  (七)依法或根据授权履行的其他职责。

  第六条 稽查人员依法履行职责受法律保护。任何单位和个人不得阻挠和干涉。

  稽查人员执行公务应遵守回避原则。

  第七条 稽查工作一般应按照立案前研究分析、立案、稽查、撰写稽查报告、督办、结案和归档等程序开展。

  第八条 部稽查办可通过受理公民、法人或其他组织的举报、直接检查、部有关业务司局以及相关单位移送等途径,发现违法违规线索,认为有必要查处的,报经部领导批准后,开展稽查工作。

  对部领导的批办件应直接稽查,或转省级住房和城乡建设主管部门稽查,部稽查办跟踪督办。

  第九条 开展稽查工作前,应分析案情,并与部有关单位沟通情况,制定工作方案,明确稽查重点、时间、地点、方式和程序等。

  对于案情复杂,涉及其他相关部门的,应主动与其沟通协调。也可根据需要确定是否商请有关部门参加或邀请相关专家参与稽查工作,建立联合查处机制。

  第十条 开展稽查工作应当全面调查并收集有关证据等,客观、公正地反映案件情况,分析问题,提出处理意见。

  第十一条 稽查人员在稽查工作中,有权采取下列方式或措施:

  (一)约谈被稽查对象,召开与稽查有关的会议,参加被稽查单位与稽查事项有关的会议;向被稽查单位及有关人员调查询问有关情况,并制作调查笔录;

  (二)查阅、复制和摄录与案件有关的资料,要求被稽查单位提供与稽查有关的资料并做出说明;

  (三)踏勘现场,调查、核实情况;

  (四)依法责令违法当事人停止违法行为,对施工现场的建筑材料抽样检查等;

  (五)依法先行登记保存证据;

  (六)法律、法规和规章规定的其他措施。

  第十二条 稽查人员依法履行稽查职责,有关单位和个人应当予以配合,如实反映情况,提供与稽查事项有关的文件、合同、协议、报表等资料。不得拒绝、隐匿和伪报。

  第十三条 被稽查单位有下列行为之一的,稽查人员应当及时报告,并提出处理建议:

  (一)阻挠稽查人员依法履行职责的;

  (二)拒绝或拖延向稽查人员提供与稽查工作有关情况和资料的;

  (三)销毁、隐匿、涂改有关文件、资料或提供虚假资料的;

  (四)阻碍稽查人员进入现场调查取证、封存有关证据、物件的;

  (五)其他妨碍稽查人员依法履行职责的行为。

  第十四条 稽查工作结束后,一般应在10个工作日内完成稽查报告(附必要的稽查取证材料)。稽查报告一般包括案件基本情况、调查核实情况(包括存在问题和发现的其他情况)、调查结论和处理建议以及其他需要说明的问题等方面内容。

  第十五条 重大案件的稽查报告应集体研判。

  第十六条 稽查报告以部办公厅函转发给省级住房和城乡建设主管部门。

  第十七条 稽查报告转发给省级住房和城乡建设主管部门后,部稽查办应要求其做好处理意见的落实工作,按照规定的时间回复处理结果。

  第十八条 部稽查办转由省级住房和城乡建设主管部门查办的案件,原则上要求在收到转办函之日起30个工作日内,回复调查处理意见。特殊情况可提前或适当延长。

  第十九条 对于稽查报告中有明确处理意见的案件,应将督办情况和处理意见落实情况报部领导批准后,方可结案。

  第二十条 结案后,稽查人员应将稽查的线索、立案材料、取证材料、凭证、稽查报告、督办结果等材料,根据档案管理规定,分类整理、立卷、归档和保存。

  第二十一条 对被稽查对象的处罚和处分,实行分工负责制度和处罚结果报告制度。

  法律、法规规定由住房和城乡建设部做出行政处罚和行政处分决定的,由住房和城乡建设部实施。

  法律、法规规定由地方人民政府住房和城乡建设主管部门及其有关部门做出行政处罚和行政处分决定的,由地方人民政府住房和城乡建设主管部门及其有关部门实施,并将处理结果报告上级住房和城乡建设主管部门。

  涉及国务院其他有关部门和地方人民政府职责的问题,移交国务院有关部门和地方人民政府处理。

  第二十二条 稽查人员有下列行为之一的,视其情节轻重,给予批评或行政处分;构成犯罪的,移交司法机关处理:

  (一)对被稽查单位的重大违法违规问题隐匿不报的;

  (二)与被稽查单位串通编造虚假稽查报告的;

  (三)违法干预被稽查单位日常业务活动和经营管理活动,致使其合法权益受到损害的;

  (四)其他影响稽查工作和公正执法的行为。

  第二十三条 稽查人员在履行职责中,有其他违反法律、法规和规章行为,应当承担纪律责任的,依照《行政机关公务员处分条例》处理。

  第二十四条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可结合本地区实际,参照本办法制定稽查工作管理办法。

  第二十五条 本办法由住房和城乡建设部负责解释。

  第二十六条 本办法自发布之日起施行。本办法施行前建设部发布的有关文件与本办法规定不一致的,以本办法为准。