物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）
[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同
一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践
上海市社会治安综合治理条例
上海市人大常委会
上海市人民代表大会常务委员会公告
第27号
《上海市社会治安综合治理条例》已由上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2010年11月11日通过，现予以公布，自2011年3月1日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
2010年11月11日
上海市社会治安综合治理条例
（2010年11月11日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）
第一章总则
第一条为了加强社会治安综合治理，维护治安秩序和社会稳定，促进社会主义和谐社会建设，根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强社会治安综合治理的决定》和有关法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位等组织和公民开展或者参与社会治安综合治理工作，适用本条例。
第三条社会治安综合治理是全社会的共同任务。
各级人民政府应当动员和组织各方面力量，运用政治的、法律的、行政的、经济的、文化的、教育的等多种手段，加强社会建设，创新社会管理，开展平安创建活动，预防和减少违法犯罪，预防和化解社会矛盾，保障社会和谐稳定。
第四条社会治安综合治理坚持惩治与预防违法犯罪相结合和专门机关工作与群防群治相结合的方针，实行谁主管谁负责和属地管理的原则。
第五条各级人民政府应当加强对社会治安综合治理工作的领导，建立健全社会治安综合治理工作机构，并将社会治安综合治理工作经费列入本级财政预算。
市和区、县人民政府应当将社会治安综合治理工作纳入本行政区域国民经济和社会发展规划以及年度工作计划。
社会治安综合治理委员会（以下简称综治委）具体负责组织实施本地区、本系统的社会治安综合治理工作。
第六条社会治安综合治理实行目标管理责任制。
上级人民政府应当与下级人民政府签订社会治安综合治理目标责任书，市和区、县综治委应当与相关成员单位签订社会治安综合治理目标责任书，系统综治委应当与所属单位签订社会治安综合治理目标责任书。
国家机关、社会团体、企业事业单位等组织的法定代表人或者主要负责人，为本地区、本系统、本单位的社会治安综合治理责任人。
第二章组织机构与职责
第七条市和区、县综治委履行下列职责：
（一）宣传、贯彻执行社会治安综合治理的方针、政策和有关的法律、法规；
（二）编制本地区社会治安综合治理的规划草案；
（三）制定并组织实施本地区社会治安综合治理的工作计划和方案；
（四）组织、协调、指导、督查本地区的社会治安综合治理工作，落实目标管理责任制；
（五）总结推广社会治安综合治理的经验和做法，根据有关规定表彰先进单位和个人；
（六）办理社会治安综合治理的其他事项。
第八条乡镇、街道综治委履行下列职责：
（一）贯彻执行上级关于社会治安综合治理的工作部署，制定和实施本地区社会治安综合治理工作计划和方案；
（二）建立健全本地区社会治安综合治理的工作体系，加强本地区群防群治组织的队伍建设，协调、指导各单位、居（村）民委员会的社会治安综合治理工作；
（三）组织开展本地区突出矛盾纠纷和突出社会治安问题的排查，协调有关部门进行调处和治理；
（四）组织落实本地区社区矫正、刑满释放、解除劳教、社区戒毒等人员的帮教、管理和服务工作；
（五）协助开展本地区国家安全、反邪教、反恐怖、社区安全的宣传教育和其他相关工作；
（六）协调有关部门和社会组织加强对本地区青少年的教育和服务，预防青少年违法犯罪；
（七）协助有关部门落实对实有人口和房屋信息采集、管理的各项措施；
（八）办理社会治安综合治理的其他事项。
第九条本市宣传、教育和卫生、科技、建设交通、金融、经济和信息化、国有资产等系统设立的综治委应当根据市或者区、县综治委的要求，完善本系统社会治安综合治理的工作体系，做好社会治安综合治理工作，指导并督促所属单位参与所在地区社会治安综合治理。
第十条市和区、县综治委可以根据需要在治安情况复杂或者跨行政区划的重要区域，建立特定区域综治委，组织、协调该地区的社会治安综合治理工作。
区、县设立特定区域综治委应当报市综治委备案。
第十一条各综治委成员单位应当根据综治委的工作部署，制定工作计划并组织实施，建立健全各项工作制度，在各自职责范围内，依法履行社会治安综合治理的各项职责，落实内部安全防范和教育管理措施，参与所在地区社会治安综合治理工作。
各综治委成员单位应当相互配合，形成合力。
第十二条综治委办公室负责社会治安综合治理的日常工作。
第三章工作任务
第十三条人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关、司法行政机关以及其他履行执法职责的机关，应当依法充分发挥在社会治安综合治理中的职能作用，及时查办审理刑事、治安和其他案件，惩治违法犯罪，维护社会治安。
第十四条各级综治委应当加强对本地区社会治安形势的分析和评估，建立对社会治安问题和影响社会治安的突出矛盾纠纷进行排查的制度，组织、协调排查工作，对发现的治安问题和突出矛盾纠纷督促有关地区、单位及其责任人予以治理和调处。
各级综治委可以通过组织市民开展社会治安巡访、建立治安信息员队伍、设立社会治安问题举报网站和电话等方式，发动群众参与对社会治安问题和矛盾纠纷的排查。
第十五条乡镇、街道综治委应当动员组织本地区的单位和居民，在公安机关的指导下，维护地区社会治安秩序。
居（村）民委员会应当督促落实居（村）民住宅小区的安全防范措施，协助开展群众性安全防范工作。
物业服务企业应当协助公安机关维护其服务区域的治安秩序，并依照物业服务合同履行维护公共秩序的职责。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居委会相互协作，共同维护本居民区的社会治安。
第十六条商业楼宇的业主、使用方、物业服务企业应当接受乡镇、街道综治委以及公安机关的指导，落实本楼宇社会治安综合治理的各项措施。
第十七条国家机关、社会团体、企业事业单位，应当加强内部的治安防范，建立健全治安管理制度，落实安全责任，消除治安隐患。
第十八条各级人民政府应当把社会治安技术防范体系建设纳入城乡建设规划，推广运用技术防范设施设备，完善社会治安技术防范网络。
公安机关、国家安全机关和政府有关部门应当加强配合，各负其责，根据国家有关规定严格执行技术防范建设项目的验收、维护标准，共同做好社会治安技术防范管理工作。
第十九条公安机关以及房屋行政管理等部门和乡镇人民政府、街道办事处应当加强对实有人口和房屋的管理，落实和完善治安防范措施。
居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业应当协助做好实有人口和房屋的管理工作。
第二十条公安机关、国家安全机关以及经济和信息化、文化广播影视、通信管理等部门应当依法加强对网络的监管，建立健全网络治安综合防控体系，预防和惩治涉及网络的违法犯罪行为。
网络接入单位、服务单位及上网服务场所应当依法履行安全管理责任。
第二十一条各级人民政府在作有关社会和经济发展的重大决策时，应当开展社会稳定风险分析与评估，完善听证制度，建立利益相关方参与的协商机制，预防和减少社会矛盾纠纷。
第二十二条各级人民政府应当建立公共应急体系，完善公共突发事件预警机制，制定应急预案，依法、稳妥处置各类公共突发事件，维护社会稳定。
第二十三条市和区、县综治委的成员单位应当定期向同级综治委报告有关社会治安综合治理工作信息；对可能影响社会治安的重大事项以及需要综治委协调解决的其他事项，应当及时报告。
第二十四条人民法院、人民检察院对在办理案件中发现的社会治安隐患和问题，应当及时向有关部门或者单位提出司法建议、检察建议。有关部门或者单位应当认真研究办理，并反馈结果。
第二十五条各级信访工作机构在受理来信来访中，发现可能影响社会治安的信访事项，应当及时向相关部门和单位反馈，并会同、督促相关部门和单位妥善处理，有效化解社会矛盾和纠纷。
第二十六条各级综治委应当协调有关部门，建立以人民调解为基础，综合运用人民调解、行政调解、仲裁调解和司法调解化解矛盾纠纷的工作机制。
本市鼓励设立区域性和行业性人民调解组织，鼓励社会组织和公民参与人民调解工作，鼓励当事人通过调解方式解决各类矛盾纠纷。
第二十七条公安机关、司法行政机关应当加强对管制、缓刑、假释、暂予监外执行以及剥夺政治权利并在社会上服刑人员的刑罚执行工作，健全制度、规范管理、严格执法，并指导居（村）民委员会以及专业社会组织协助开展社区矫正的相关工作。
第二十八条乡镇、街道综治委及其相关成员单位应当组织居（村）民委员会、专业社会组织和志愿者队伍，开展对刑满释放、解除劳教、社区戒毒等人员的帮助教育、职业培训、就业指导等工作，预防和减少重新违法犯罪。
第二十九条各级人民政府应当制定相应的政策和目标要求，营造有利于青少年健康成长的社会环境，维护青少年的合法权益。
各级综治委应当组织、协调有关部门加强对青少年的帮助、教育和服务，预防青少年违法犯罪。
各级综治委应当组织、协调有关部门加强学校及周边地区的社会治安综合治理工作，维护校园及周边的治安秩序。
教育等部门应当督促学校落实各项安全措施，加强校园安全防范，对学生开展法制和安全防范教育。
第三十条各级人民政府应当将社会治安综合治理相关法律法规的宣传纳入法制宣传教育规划。
司法行政、文化广播影视、新闻出版等部门和新闻媒体，应当加强社会治安综合治理的法制宣传教育。
人民法院、人民检察院、公安机关和国家安全机关等部门，应当结合办理案件，向社会开展法律法规宣传。
各单位、各社会组织应当对本单位人员进行法制宣传教育，增强法治意识。
第四章社会参与
第三十一条社会组织、企业事业单位应当承担社会责任，参与所在地区社会治安综合治理。
各级人民政府应当鼓励、支持社会组织、企业事业单位以各种形式参与社会治安综合治理。
第三十二条依法成立的参与禁毒、社区矫正、社会帮教等社会治安综合治理工作的社会组织应当建立健全专业社会工作者的聘用、管理、考核、激励机制。
各级人民政府可以通过购买服务等方式委托相关社会组织开展工作。
本市鼓励企业事业单位等以多种方式支持相关社会组织开展工作。
第三十三条各类保安组织应当接受公安机关的指导和管理，完善岗位职责要求，加强技能培训，协助维护社会治安秩序。
保安人员应当遵守职业操守，熟悉业务技能，履行岗位职责。
第三十四条鼓励公民积极参与社会治安综合治理活动，加强自身和家庭的安全防范，保持和谐的家庭和邻里关系，共同维护社会治安秩序。
各级综治委应当加强对平安建设志愿者的指导和服务保障。平安建设志愿者应当履行志愿服务承诺，积极参与维护社会治安秩序的志愿服务活动。
第三十五条对为了国家利益、公共利益或者他人的人身、财产安全，制止违法犯罪、协助有关机关惩治违法犯罪活动等见义勇为行为，应当按照市人民政府的有关规定予以奖励和保护。
第五章考核与奖惩
第三十六条各级综治委对社会治安综合治理目标责任制的落实情况进行考核、监督和检查，考核、检查结果纳入综治工作实绩档案，并报同级人民政府或者政府主管部门确认。
第三十七条市和区、县综治委对社会治安综合治理和平安建设工作作出突出贡献的单位和个人，进行表彰和奖励。
第三十八条对于不履行或者不正确履行社会治安综合治理职责的，以及存在社会治安重大隐患的地区、单位，由所在地综治委或者系统综治委发限期整改通知书，责令限期整改。
地区、单位收到限期整改通知书后，在规定期限内未整改的，由所在地综治委或者系统综治委给予通报批评。
第三十九条地区、单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员不履行或者不正确履行社会治安综合治理职责，造成本地区、本单位治安秩序混乱或者严重后果的，所在地综治委或者系统综治委应当建议行政监察机关或者相关主管部门依法给予纪律处分或者行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十条本条例自2011年3月1日起施行。1991年8月16日上海市第九届人大常委会第二十八次会议审议通过的《上海市人大常委会关于加强社会治安综合治理的决定》、1992年4月11日上海市第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过的《上海市社会治安防范责任条例》同时废止。
