关于加强国有土地资产管理的若干规定
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发（2001）146号
关于加强国有土地资产管理的若干规定
各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
为贯彻落实《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神，进一步深化土地使用制度改革，切实加强我市国有土地资产管理，现作如下规定：
严格实行国有土地有偿使用制度
（一）严格执行国家关于划拨用地范围的规定。除国际机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等法律、行政法规规定可以彩划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。
（二）国有土地使用权出让要有计划地组织实施，实行总量控制。每年第四季度由市计划部门会同国土、财政、规划、建设、房管、经贸等部门依据我市国民经济发展、城市建设以及房地产市场行情，拟订下年度的土地出让计划，经市政府批准后，由市国土部门组织实施。土地出让计划一经批准，必须严格执行，市计划部门对土地出让计划执行情况进行跟踪管理。对未列入土地出让年度计划的地块，因建设或企业改革需要实施出让的，须经市计划、国土、财政、规划、建设、房管、经贸等部门同意并报市政府批准。
土地出让计划确定后，规划部门应及时编制出让地块的规划方案，明确规划指标：国土部门应及时编制土地出让方案，按规定报市政府批准后组织实施，各相关部门应当通力合作，确保土地出让计划的顺利实施。
（三）土地使用者必须按照土地出让合同和《建设用地规划许可证》规定的土地用途、规划指标和开发条件进行土地的利用、开发和经营。出让合同签订后，确需改变土地用途、规划指标和开发条件的，必须依法报经市政府批准，并按规定补交不同用途和容积率的出让金差价后，方可核发《建设工程规划许可证》。
（四）切实加强对经济适用房建设用地的管理，经济适用房的用地要严格按计划实施，严禁借建设安居房、解困房、经济适用房名义牟取暴利。
二、大力推行国有土地使用权招标、拍卖和收购储备
（五）建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。凡是商业、金融、旅游、娱乐服务业、房地产开发以及企业“退二进三”及其他建设用地，都必须以公开招标、拍卖方式供应。
严格限制协议出让用地范围。对确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估的基础上，国土部门集体审核确定协议地价，并向社会公开。协议地价不得低于政府最低保护价。
（六）按规定必须实行招标、拍卖方式供地的建设项目，应当在招标、拍卖完成后，由中标者或买受人凭签订的土地出让合同向有关部门申办建设项目立项、规划许可和房地产开发经营许可等手续。
（七）严格对投标者或竞买人进行资格审查。对有拖欠土地出让金，有违法用地、违法建设行为且正在处理之中，未按土地出让合同和规划批准要求进行建设等现象的单位和个人，不得参与土地招标、拍卖活动。
（八）积极实施国有土地的收购储备制度。符合《常州市市区土地收购储备管理办法》规定的收购范围的国有土地，应由土地收购储备中心实施收购储备，统一供应。列入收购储备的地块，规划部门应及时编制控制性详细规划，市土地收购储备中心根据土地的权属状况、控制性详细规划和收购费用等情况，拟订收购方案，经市土地收购储备管理委员会审核，报市政府批准后予以收购储备。要积极开展储备土地的前期开发，实现土地的增值。
土地收购储备由市土地收购储备中心代表政府实施政策性收购。对确定收购的国有土地，应区别行政划拨和出让土地对原土地使用权人作适当补偿，补偿可采取货币或土地置换到补偿两种方式。采取货币补偿方式的，如属行政划拨土地，补偿标准按土地原用途评估地价60％确定；修正确定如属出让土地，按实际用途评估地价经年期采取土地置换补偿方式的，按货币补偿标准提供同等价值面积的土地。
地上建筑物补偿，原则上只采取货币补偿方式，补偿标准按建筑物经评估的重置成新价确定。
被收购土地的使用者不得任意加价，阻挠土地收购储备。
（九）已取得土地使用权但已闲置两年以上的土地，一律由政府收回土地使用权；以出让方式取得土地使用权后不按合同约定期限和条件进行开发、利用，又不具有转让条件的，由市土地收购储备中心予以收购或由国土部门报经政府批准后予以收回。
三、加强国有企业改制土地资产的管理
（十）规范国有企业改革中土地资产处置方式。以有利于企业改革和发展为前提，改革中涉及的划拨土地使用权，可采取保留划拨土地使用权、国有土地使用权授权经营、国有土地使用权作价出资（入股）、国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁等方式予以处置。企业改革的土地使用权处置方式，以货币、资本、股份等多种形态综合实现土地资产价值。
（十一）规范企业“退二进三”用地管理。凡利用企业的存量土地，改变用途为商业、金融业、旅游业、娱乐服务业和进行房地产开发的，应由市计划部门牵头，会同经贸委、国土、规划、建设、房管等部门，根据全市国民经济发展、产业结构调整、企业改革和城市建设的需要，有计划地组织实施。由市土地收购储备中心实施收购，国土部门组织出让。
（十二）规范改制企业土地使用权的管理。保留的划拨土地使用权，不属于企业法人财产，需按规定批准后，方可依法转让、出租和抵押。
以出让、作价出资（入股）方式处置取得的土地使用权，属于企业法人财产，在使用年限内可依法转让、作价出资（入股）、出租和抵押。
以租赁方式取得的国有土地使用权，经出租方同意，租赁土地使用权在租赁期内可依法转让、转租和抵押。
以授权经营方式取得的土地使用权，作为企业法人财产，可以在自然垄断、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重点骨干企业之间转让、作价出资（入股）、出租，也可以抵押；如向其它类型企业转让，应经国土部门批准，按受让企业的相关产业政策进行处置。
出让、作价出资（入股）、租赁、授权经营土地使用权经批准改变用途的，需补缴土地出让金或租金差价部分。企业转让其土地使用权但不改变用途的，除按出让方式处置外，应按不低于标定地价的40％补交土地出让金，并进入土地市场公开交易。
（十三）鼓励改制企业划拨土地使用权进行资产处置。采用出让方式处置原划拨土地使用权的企业，可根据实际情况确定土地出让年限，尽可能降低土地使用权取得成本，缴纳土地出让金有困难的，经批准可分期支付。对于不改变土地用途、整体接收企业职工的，土地出让金按土地评估确认价格的30％收取。经批准以土地使用权冲抵负资产的部分，除缴市以上出让金部分和规费外，免费办理土地出让手续。
采用国有土地租赁方式处置的，企业租赁土地后，土地租金可实行“三免两减半”的政策，即土地租金前3年免缴、后2年减半缴纳。个别有特殊困难企业，经国土部门批准，可免缴５年。
已改制企业原划拨土地使用权未处置的；也可享受现改制企业土地使用政策。
（十四）企业破产时其划拨土地的使用权由政府收回后组织出让，变现所得的10％上交政府，剩余部分用于职工安置，经批准也可全部用于职工安置。
四、加强土地使用权流转管理
（十五）加强土地市场管理，规范土地市场行为。土地交易应在土地市场依法公开进行，不得私自交易。划拨土地使用权未经批准不得转让。划拨土地使用权转让时应补办出让手续，并按不低于地块标定地价的40％支付土地出让金。加强划拨土地使用权改变用途和出租的管理。对划拨土地使用权改变用途、出租的，或以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得国有土地使用权建房出租的，均要根据不同土地级别、不同用途，按规定征收土地年租金，实行土地有偿使用。
（十六）凡国有土地上房屋所有权上市交易的，必须以有偿方式取得国有土地使用权为前提。划拨土地上房屋发生交易时，必须按规定对房屋占地补办出让手续，补交出让金。
（十七）土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应依法与国土部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。出让土地使用权在土地出让金未付清前不得设定抵押权。
（十八）国土部门要加强对土地使用权流转的管理。国有土地使用权转让、出租、抵押、改变用途的都必须到国土部门办理土地变更登记手续。对未付清土地出让金的，不得为其发放国有土地使用权证；对未达到法律规定和土地出让合同规定的投资开发条件的，不得为其办理土地转让手续；对未按土地租赁合同约定缴付土地租金的，国有土地使用权证查验不合格。
五、加强地价管理
（十九）加强地价管理。建立全市土地价格评估信息系统和动态变化监测系统。土地基准地价和标定地价要定期公布，并根据土地市场行情，及时更新，定期修正。土地出让实行最低保护价政策。国土部门会同物价等部门在评估的基础上拟订出让底价，并报市政府批准，出让底价一经确定，必须严格执行，出让底价的调整修改必须报经市政府批准。建立土地使用权交易成交价格申报制度，国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格，国土部门要根据基准地价、标定地价对申报成交价格进行审核和登记。对申报转让价格比标定地价低20％以上的，政府可行使优先购买权。
六、依法规范土地收益的征收、使用和管理
（二十）土地出让金等土地收益属国家财政收入，应全额上缴财政，实行收支两条线管理，由财政列入预算，主要用于城市基础设施建设和土地开发。财政部门是土地出让金等土地收益的主管部门，国土部门是土地出让金等土地收益的代征部门，其他部门和单位一律不得征收。
（二十一）依法加强对土地收益的征收工作。土地收益的减、免、缓由申请人向执收部门提出申请，国土、财政部门审核并提出意见报市政府，经研究后由市政府主要领导审定。除市政府批准外，一律不允许实行以房带路等实物地租形式，杜绝土地收益的“体外循环”。
（二十二）规范土地收益的分配使用。土地出让金、土地租金、国有土地有偿使用费和新增建设用地有偿使用费等土地收益必须全额上缴市财政，按规定分配使用。具体分配使用办法由市财政局和国土资源局另行制定。
七、规范土地审批的行政行为
（二十三）坚持内部会审，集体决策。国土部门要建立健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地登记、土地资产处置、供地价格确定、违法用地查处等，一律要实行内部会审，集体决策，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。
（二十四）坚持规范管理，政务公开。国土部门对建设用地审批、土地资产处置等必须严格执行办文制度，所有报件和批文均要按规定程序办理。增强服务意识，将工作制度、标准、办事程序、期限和责任等向社会公开。建立建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。
（二十五）坚持政企分开；政事分开。国土部门一律不得兴办房地产开发公司等企业，土地评估等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。
（二十六）各有关部门和单位要重视国有土地资产管理工作。国土部门要根据有关规定，制订措施，狠抓落实，建立和健全各项土地资产管理制度。对低价出让、租赁土地、随意减免地价、挤占挪用土地收益造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。
本规定自发布之日起施行，本市原有文件与本规定不一致的，以本规定为准。各所辖市可根据本地实际情况，参照本规定执行。
常州市人民政府
2001年9月18日
关于民法方法论的传统著述通常不涉及实证研究方法。这与民法学研究的“规范性”特征相关。所谓规范性，是指民法学研究主要服务于建构一套明确、具体并且不存在内在冲突的规范体系。传统的文义解释、体系解释、扩大解释、限缩解释等，都是在相关民法规范的具体内涵不明确、不具体的时候，为了确定规范的具体内容而进行的理论操作。当相关规范不存在的时候，民法方法论则运用漏洞填补的方法来进行实质上的民法规范创制，诸如目的性限缩、目的性扩张、类推解释就属于此类方法。在传统的民法方法论中也包含了诸如比较法、法社会学、法经济学等方法的运用，但是这些方法都服务于寻找“妥适的规范”这一目的，它们之间的区别不过是寻找规范的路径不同而已。
实证研究与传统的民法方法论存在重要区别。首先，实证研究关注的并非规范体系的建构问题，而是规范适用和运行的实然状态。如果说传统的民法方法论寻求的是“应然”的规范是什么，那么实证研究关注的则是社会生活中“实然”的规范是什么。举例来说，关于限制高利贷的问题，传统民法学方法论关注应该确立什么样的规范，究竟超过法定利率的多少才应认定为高利贷。而实证研究则关注在特定的社会经济环境发生的借贷行为中当事人约定利率的具体状态如何，利率的高低呈现怎样的曲线分布，特别高的利率占多大的比例等等。
其次，实证研究是描述性的而非规范性的，通常不涉及评价问题。传统的民法方法论则包含了浓厚的评价因素。虽然说民法的根本精神是私人自治，原则上尊重私人对其生活作出的规划和安排，并且给予国家法层面的保障，但民法并非一概放任私人自治，在很多情况下也会通过强制性的行为规范和效力判断规范对民事生活中的人的行为模式加以调整和引导。这种调整和引导的过程必然包含了对于某种理想的民事生活秩序的追求。从这个角度看，传统的民法方法论不可能是价值无涉的，必然包含价值判断的因素。相比之下，实证研究所追求的恰恰是一种价值中立的状态。举例来说，现代民法追求男女在婚姻家庭中的平等，并通过各种民法规范的设置来实现这一目标。但是对婚姻家庭案例的实证研究也许会揭示这样的一个事实：那些旨在保护妇女的法律规范在实际的运用中恰恰导致妇女在社会生活中地位的弱化。实证研究不对这样的状况进行评价，只是揭示这样的事实的存在。
再次，实证研究在很多情况下对法律规范采取一种“外部视角”，而传统的民法方法论往往对法律规范采取“内部视角”。所谓外部视角，是指把法律规范看作一种社会事实，它与其他条件一起塑造着人的行为模式，法律规范得到遵守或者被违反本身更多地被看作一种有待解释的社会现象。而所谓内部视角，是以法律规范具有效力、应该得到遵守为前提，分析规则是什么、何种规则更为合理等问题。一般来说，当事人对待规则的态度（遵守／违反／规避）并非传统民法方法论关注的重点。
只有注意到这些差别，才能理解为什么在很长时间里实证研究方法并没有引起民法学界的足够重视。法学研究的重点是面向规范的分析和研究，教义学的分析方法必然是一种主导性的研究方法。而实证研究则更多的属于社会学研究、经济学研究乃至政治科学研究的领域。虽然民法学界从未否认其研究成果对于立法（其功能是界定法律规范的大致框架）的价值，但民法学者一直以来坚持一种纯粹法学性质的“规范研究”，忽视了对于其他学科知识的汲取以及交叉学科研究方法的运用。
值得注意的是，相较于刑法和诉讼法、行政法等公法领域的研究而言，中国民法学界对实证研究方法的忽视显得非常突出。这主要是因为相较于公法而言，民法被认为更加具有“普世性”因素，因此民法学研究的“中国语境”因素一直没有得到足够重视。再加上中国民法的继受法性格，导致在相当长的时间内，借助于比较法的资料，借鉴（其实就是移植）欧美、日本和我国台湾地区的民法理论和制度，成为中国民法学研究的主流方法。这种大规模的理论和制度继受也与中国民法近二十年来主要围绕重要的民事立法活动展开其研究规划存在联系。考虑到民法体系的庞大，中国民法学界其实还没有来得及从“立法论”占据主导地位的方法论模式中抽身出来，认真评估这些年来民事立法工作的实际效果。
应该承认，学术发展是一个循序渐进的过程。改革开放以来的民法理论和制度引进为今后的进一步发展提供一个基础和平台，虽然不能说是尽善尽美，但是三十多年来的积累和成就还是值得肯定的。我们今天讨论实证研究方法，需要的是民法方法论的进一步发展，而非革命。基于对法学研究的基本性质的认识，笔者甚至认为，实证研究方法只能成为传统民法方法论的补充。
这样说并不意味着反对实证研究在民法研究中的运用。相反，正是因为现实条件的变化，要求民法学研究必须在方法论上有所发展。其中最主要的就是对实证研究方法的重视。首先，民法理论研究必须正视“中国语境”。任何法律规范都必须要适应特定社会的政治、经济、文化环境才可能发挥实效，否则难免水土不服。而“中国语境”究竟表现为什么，必须借助于对民法规范在实际运行中的效果的实证研究，才有可能被揭示出来。其次，伴随着大规模民事立法活动的渐趋结束，民法理论工作的中心毫无疑问要转移到民法规范的适用和运行方面来，而这一方面的工作如果没有实证研究方法（尤其表现为实证案例研究）的支持，那么就无从评价民法规范适用的具体社会效果，也难以引导规范解释和建构的具体方向。再次，实证研究与传统民法方法论可以而且应该形成一种有益的互补关系。对于“应然”的设定离不开对“实然”状态的了解。中国民法学研究必须直面真实的中国问题，这只能通过实证研究才能找到。
在中国民法学的研究中运用实证研究方法或者吸收实证研究成果，要求民法学界具有一种更加开阔的理论视野，注意交叉学科研究方法的运用，关注实务案例中反映出来的问题，对民法研究的外部视角保持相当程度的敏感，甚至在必要的时候能够做到自觉地视角转换。
实证研究作为一种方法论的价值和意义，就是要求民法学者能够对霍姆斯法官的那句名言“法律的生命不在于逻辑而在于经验”有一种切实的领会以及实际的运用。
（作者：薛军 北京大学法学院 副教授）
出处:法学研究 2012年第1期
