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首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单/梁仁壮

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 13:49:52  浏览:9732   来源:法律资料网
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首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(下称《规则》),2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发(京政办发[2008]54号)。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定,补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面,对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是,《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如:《规则》第12条第2款规定:筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为,该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言,购房人从开发商处购买物业,双方之间属于房屋买卖合同关系,开发商将符合法律要求的房屋交付业主后,其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后,对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题(建筑物区分所有权问题),属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系,此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系,由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单,确实有违公平和常理逻辑。当然,在小区房屋未完全售出之前,对于未出售的房屋而言,开发商就是业主,因此,此时对于整个物业区域而言,开发商既是房屋出售方,同时也是业主之一,而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是,这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由,因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的,受益人是物业区域内的全体业主,对全体业主均受益的行为,其发生成本由一个业主(开发商)来独自承担,显属不当。有人会说,开发商嘛,有钱,这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题,而是该不该付的问题;就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题,而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言,无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中,还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中,均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府,根据《立法法》的相关规定,即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定: (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;  (二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定,既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”,因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定,也没有授权地方政府就此事项制定规章;同时,也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”,因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生,不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此,北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然,我们可以理解。在现实生活中,法律归法律,问题归问题,没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决,做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人,且有时又是物业区域内的最大业主,因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用,于情而言也不为过。而且,对于市建委、市规委这样的行政部门,对于房地产开发公司而言,一般对它们都是比较敬重的,毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此,市建委、市规委的文件,开发尚在执行起来应该是不会有问题的,可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张,以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客:http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


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  案情:2013年2月21日,李某将其所有的一辆八成新两轮摩托车在某典当行典当,典当行老板支付给李某3800元人民币作为当金。同年7月7日李某路过该典当行时要求试骑该摩托车,谎称若性能仍好就当即赎回该车,典当行老板应允,随后李某将摩托车骑走,至案发时未归还摩托车,亦未赎回该车。
  分歧意见:对李某的行为如何定性,存在以下三种意见。

  第一种意见认为李某的行为构成诈骗罪。李某试骑摩托车,谎称若性能良好便赎回该车,典当行老板同意后,李某将摩托车骑走,但“一去不复返”。李某先有主观上非法占有之故意,后有虚构事实的客观行为,骗取典当行老板信任而处分摩托车(也即同意李某试骑摩托车)从而非法占有该摩托车,应认定为诈骗罪,诈骗金额以该车在案发基准日的鉴定价格为准。

  第二种意见认为李某的行为不构成犯罪。李某骑走并一直不予归还亦不赎回的摩托车系其放在典当行用于典当之物品,其所有权仍为李某所有。而诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取公私财物,数额较大的行为。诈骗行为指向的对象应为他人或单位所有的物品。本案中,李某虽然虚构事实,但其“骗取”的财物为自己所有,李某虽有行骗之意,但客观上其取得的摩托车为自己所有财物,自己具有所有权的财物不可能成为自己实施诈骗行为时的对象标的物,故李某的行为不构成犯罪。

  第三种意见认为李某的行为构成诈骗罪,但认定其诈骗数额与第一种意见不同。李某采用虚构事实的手段,骗取典当行老板的信任从而骑走摩托车并一直不予归还,亦无赎回该车,其行为构成诈骗罪,但其诈骗的财物实质上为典当行老板支付给李某的3800元当金,因为摩托车本系李某所有,3800元才是其非法所得。

  评析:本案有个关键问题,即该摩托车与3800元人民币的性质。根据案情,该摩托车系李某在典当行典当之物品,根据2005年4月1日起施行的《典当管理办法》规定,所谓典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。由此可知,典当并没有转移所有权,只是该摩托车的占有状态发生了转移,典当行合法占有。故摩托车在典当期限内仍为李某所有,典当行老板支付的3800元现金为当金。

  笔者同意第一种意见,李某的行为构成诈骗罪,诈骗金额以该车在案发基准日的鉴定价格为准。理由如下:

  无论是所有权还是一定占有关系均受刑法保护,行为人骗取他人占有的本人财物是否构成诈骗罪,应当根据行为人是否具有非法占有目的进行分别处理。第二种意见本质上强调的是只有客观上侵犯了财产所有权才构成犯罪,为结果无价值论。虽然我国现行刑法偏重于客观主义立场上的结果无价值,但行为无价值仍是其考虑的对象。张明楷教授认为,应当采取以结果无价值为基础,同时考虑行为无价值的立场,即既坚持社会危害性的内部结构是主客观相统一的观点,同时又重视其中的行为的侵犯性。因此,在认定犯罪的过程中,一方面应从客观后果上来把握社会危害性,另一方面应从行为本身,诸如行为手段、行为目的上考量其规范违反性。在这一点上,第二种意见有失偏颇,第一种意见从李某的客观行为考量其具有非法占有为目的的主观故意后而认定其构成诈骗罪,做到了主客观相统一、结果无价值与行为无价值相统一。

  第三种意见虽认定李某的行为构成诈骗罪,亦存在不合理性,主要是没弄清李某的行为本质上侵犯的是典当铺老板对摩托车的占有关系。当金3800元是李某其通过典当这种合法行为而取得的合法财物,不能因为李某后续的诈骗行为而认定当金为诈骗行为指向的对象。第三种意见与第二种意见都存在相同的弊端,即一刀切的认为只有客观上侵犯了财产所有权才构成犯罪而不论主观目的,不同的是,第三种意见误将当金作为诈骗行为指向的对象。

  但要注意的是诈骗罪在定性时有数额限制。根据2011年4月8日两高《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定:诈骗公私财物价值3000元至1万元以上,应当定为《刑法》第266条规定的“数额较大”。各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院可以结合本地区经济社会发展状况,在前款规定的数额幅度内,共同研究确定本地区执行的具体数额标准。若该摩托车的鉴定价格未达到本地区的“数额较大”起点,则李某的行为不构成犯罪。

  (作者单位:湖北省恩施市人民检察院 )

国家烟草专卖局关于全面加强烟草行业安全基础设施建设工作的指导意见

国家烟草专卖局


国家烟草专卖局关于全面加强烟草行业安全基础设施建设工作的指导意见

国烟运〔2011〕116号


行业各直属单位,中国烟草机械集团有限责任公司,中国烟草实业发展中心:

  为进一步提高企业安全技术防范水平,有效预防各类重大安全事故发生,现就全面加强烟草行业安全基础设施建设提出如下指导意见。

  一、安全基础设施的含义

  指生产经营单位在生产经营活动中将危险因素、有害因素控制在安全范围内以及预防、减少、消除危害所配备的设施、设备、装置。

  二、指导思想和总体目标

  认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针,以安全设施设备配置达标、性能有效、管理到位为目标,全面加强行业安全基础设施建设,提高企业安全技术保障能力,有效预防安全生产事故。

  安全基础设施建设主要包括:消防、锅炉压力容器、仓库、变(配)电、电气线路、机械、起重机械和电梯的安全设施、设备、装置和视频监控系统,2011年底前必须全面配置落实到位,有效运行;“两烟”仓库2012年底前必须达标使用。安全基础设施建设相关标准见附件。

  三、基本要求

  (一)加强领导,落实责任,保证设施建设顺利实施。

  1.各级领导要充分认识加强行业安全基础设施建设的重要性。烟草行业安全基础设施建设是企业安全生产标准化工作的重要内容,是行业安全生产管理的基础性工作,对规范安全作业环境,推进本质安全型企业建设具有重要作用。

  2.要落实责任,注重规划,突出安全设施的全面配置达标,提升企业整体安全技术防范水平。各生产经营单位要明确职责,加强领导,认真进行统筹规划,做好设施排查、摸底工作和现有安全基础设施的可靠性评价,把安全基础设施建设工作如期落到实处。

  各省级公司安全管理部门要加强监督、指导和检查,根据所属企业安全基础设施现状情况,认真制订、实施建设规划方案,全面加强安全基础设施建。

  3.各单位要确保现有消防报警、视频监控、自动灭火“三项系统”的有效运行。要依据国家有关法规、规范和标准规定,合理设置各类安全设施、设备、装置,确保性能符合要求,运行灵敏、可靠。

  (二)强化安全基础设施配置和管理。

  1.企业要确保安全基础设施配置符合国家有关规定和标准。

  2.企业要严格执行安全基础设施管理制度,建立安全基础设施台账,制订设备检修计划,定期检查和维护保养设备。

  3.安全设施、设备、装置不得随意拆除、挪用或弃置不用,因检修暂时拆除的,检维修完毕后要立即复原。

  4.企业要对监测和测量设备进行规范管理,建立监测和测量设备台账,定期进行校准和维护并保存校准和维护活动的记录。

  (三)严格执行建设项目安全设施“三同时”制度

  企业新建、改建、扩建的建设项目,从可行性研究至竣工验收、投入生产和使用,必须严格按照建设项目安全生产设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用的要求进行建设与管理。为建筑物、设备配套的安全基础设施必须符合国家及行业安全标准要求。引进新技术、新工艺、新设备,必须同时引进或者制造配套的安全装置和安全防护设施,新增设施设备必须符合国家安全技术标准要求,

  各单位要高度重视安全基础设施建设工作,认真制订整体实施进度方案,按照规定全面完成安全基础设施建设工作,确保相关设施、装置达标。各省级公司于2011年5月1日前,将整体实施进度方案报国家局安委会办公室。

  附件:烟草行业安全基础设施建设重点内容及相关标准




二O一一年三月八日
附件:

烟草行业安全基础设施建设重点内容及相关标准

一、安全基础设施建设重点内容
1.消防设施、设备、器材基本要求:
各类生产经营场所要按国家有关法规标准及烟草行业有关规定,配置相应的消防报警和灭火设施、设备、器材。确保消防水源充足,消防水泵、备用电源、消防栓、消防水带、灭火器具配置达标、有效。
烟草仓库必须安装火灾自动报警装置和灭火设施,按规定数量和种类配备消防器具。库区及库房要按有关规定设置消火栓,室外消火栓的间距不得超过120米、保护半径不得超过150米;室外消火栓距路边距离不得超过2米,与房屋外墙距离不宜小于5米。
2.安全(视频)监控系统基本要求:
监控设置范围主要包括:单位周围边界、公共作业区域、仓储区域、公共办公场所、重点危险源、人员密集活动场所、重点生产工艺部位以及其他重要监控部位。
监控系统要具有对图像信号采集、传输、切换控制、自动报警、显示、分配、记录和重放的基本功能。现场探测图像清晰,有图像来源、时间和运行状态提示。视频探测设备应适应现场的照明条件,环境照度不满足视频监测要求时,要配置辅助照明。
监控系统可手动或自动操作,对摄像机、云台、镜头、防护罩等的各种动作进行遥控。记录图像数据的保存时间要根据应用场合和管理需要合理确定,一般不少于30日。
3.锅炉、压力容器、压力管道安全附件及保护装置基本要求:
(1)锅炉“三证”(产品合格证、使用登记证、年度检验报告)齐全;炉体完好、构架牢靠、基础牢固。
锅炉安全阀、水位表、压力表等安全附件完好,相关水位报警装置(极限高、低水位报警器和极低水位联锁保护装置)、超温、超压报警和联锁等安全装置安装齐全,做到结构完整,安全可靠,动作灵敏。
(2)压力容器、压力管道的安全泄压装置(安全阀、爆破片、防爆帽)、压力表、液位计等必须安全有效,泄压防爆装置、指示装置、自控报警装置、联锁装置等安全附件必须齐全、有效,防止容器、管道超温、超压、超负荷。
压力容器及管道的本体、接口部位、焊接接头等部件无裂纹、变形、过热、泄漏等缺陷;外表面无严重腐蚀现象。压力容器、管道及所有安全装置应定期校验、保持完好,性能可靠,记录齐全。
4.仓库安全设施基本要求:
(1)“两烟”仓库:
仓库及其建筑物的耐火等级、层数及面积要符合相关规范要求;消防通道保持畅通,防火间距符合标准要求。烟草库房的耐火等级不得低于二级;库房之间的防火间距不得小于10米;库房与其他建筑物的防火间距不得小于14米;库房周围必须保留环行消防通道;库房门要采用乙级以上防火门,要向外开或靠墙体外侧设推拉门;高层库房要采用封闭楼梯间。仓库通道(车行道、人行道)宽度符合标准要求。
库区、库房内电气设施及使用要符合国家及行业有关法规、标准规定。库区要设置独立的变(配)电室并与库房保持安全距离;库区、库房内电气线路必须按有关规范安装,不得随意敷设电气线路;库房内供电线路必须穿金属管,不得使用60W以上白炽灯或其它高温灯具;电气开关要安装在库房外并有断电指示灯。
(2)危险化学品仓库:
危险化学品要按其危险性进行分类、分区、分库贮存,库房建筑符合有关安全标准的要求。
库房消防设施齐全,消防通道畅通;消防器材防火警示、指示标志要醒目、完好;防火间距要满足要求,耐火等级符合国家有关规定;相邻库房要有防火墙隔开;消防通道要应布局合理,保持畅通;库内要有隔热、降温、通风等措施。
电气设施采用相应等级的防爆型电器设施,安装线路、开关、电器等要与危险化学品的种类匹配合理;库内所使用的工具要满足防火防爆的要求;库内要有必要的应急救援器材、设备。
5.变(配)电系统安全设施基本要求:
变(配)电站环境要求:与其他建筑物间有足够的安全消防通道且保持畅通;与爆炸危险场所、腐蚀性场所有足够的间距;现场无漏雨、无积水痕迹;变配电间门要向外开,高压室门要向低压间开,相邻配电室门要双向开;门窗及孔洞要设置金属网。
变压器、发电机基本要求:湿式变压器油标油位指示清晰,油色透明无杂质,要设有100%变压器油量的贮油池或排油设施,有定期绝缘测试报告;变压器的瓷瓶、套管清洁、无裂纹、无放电痕迹。柴油发电机油温指示清晰,温度低于85℃,冷却设备完好;发电机工作温度符合要求,绝缘和接地故障保护完好可靠,有定期测试资料。变压器室及露天变压器和发电机要有符合规定的警示标志和遮栏。
高低压配电间、电缆线路及电容器间控制装置要求:瓷瓶、套管、绝缘子要清洁无裂纹;母线应整齐、清洁,接点接触良好,相序标志明显,连接可靠,母线的间距、连接方式和相序色标要符合有关标准的规定。
各类电缆及高压架空线路敷设符合安装规程,电缆头处表面清洁、无漏油,接地(接零)可靠;空气开关灭弧要完整,触头平整。
电力电容器外壳无膨胀,温升符合要求,无漏油现象;接地故障保护可靠并有定期试验记录;变配电间各种通道符合安全要求,有明显的警示标志及工作标志;
6.电气线路安全设施基本要求:
(1)固定线路安全要求:
电气线路的安全距离符合有关设计规范;线路的导电性能和机械强度符合要求;线路绝缘、屏护良好,无机械损伤、绝缘破损,电缆无发热和渗漏油现象;易触电的裸导体有屏护或其他保护措施,无过热现象。
线路保护装置齐全可靠,要装有能满足线路通、断能力的开关、短路保护、过负荷保护和接地故障保护;线路穿墙、楼板或埋地敷设时均要穿管或采取其他保护;穿金属管时,管口要装绝缘护套;电缆沟要有防火、排水设施。
(2)临时线路安全要求:
临时线路必须装有总开关控制和漏电保护装置,每一分路要装设与负荷匹配的熔断器;使用绝缘良好并与负荷匹配的护套软线;临时设备必须可靠接零;线路敷设方式、高度、间距及保护措施必须符合相关安全要求;严禁在有爆炸和火灾危险的场所架设临时线。
7.机械安全设施基本要求:
机械传动部位防护装置必须齐全可靠;机械设备的紧急开关、过载保护装置、行程限位装置、事故联锁装置、机械与电气自锁或互锁装置、音响信号报警装置、光电等自动保护装置、指示信号装置及止挡器、止退器等安全保险装置齐全、灵敏、可靠。
8.起重机械和电梯安全设施基本要求:
“三证”(产品合格证、使用登记证、年度检验报告)齐全。起重机械位置限制与调整装置、锁定装置、防倾装置、超载保护装置等安全装置齐全、有效。电梯防超越行程、防超速和断绳、防坠落、缓冲、报警和救援装置、停止开关和检修运行装置、机械伤害等防护装置齐全、有效。
二、相关规定及标准
1.厂房、库房建筑要符合《建筑设计防火规范》GB50016。
2.按照《建筑设计防火规范》GB50016、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140等配置消防设施与器材。
3.视频安防监控系统工程设计要符合国家现行标准《安全防范工程技术规范》GB 50348和《视频安防监控系统技术要求》GA/T 367的相关规定。
4.按照《供配电系统设计规范》GB50052、《低电压配电设计规范》GB50054、《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》GB50169、《通用用电设备设计规范》GB50055、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058、《干式电力变压器技术参数和要求》GB/T 10228、《油浸式电力变压器技术参数和要求》GB/T 6451等规范设置供配电系统、电气装置、电力装置。
5.按照《石油化工可燃气体和有毒气体检测报警设计规范GB 50493—2009》等有关规范在易燃、易爆、有毒区域设置固定式可燃气体和/或有毒气体的检测报警设施并加强监测管理。
6.按照《防止静电事故通用导则》GB12158、《石油化工静电接地设计规范》SH3097在输送易燃物料的设备、管道安装防静电设施。
7.其他有关法规、标准及规定:
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部令第61号)、《特种设备安全监察条例》(国务院令549号)、《危险化学品安全管理条例》(国务院令344号)、《国家安全生产监督管理总局关于进一步做好冶金有色建材机械轻工纺织烟草商贸等行业建设项目安全设施“三同时”工作的通知》(安监总管四〔2009〕159号)、《卷烟工业企业安全现状评价准则》YC/T 312、《烟草行业卷烟物流配送中心作业规范》YC/T 261、《烟草仓库安全技术管理暂行规定》(国烟运〔2004〕317号)等。
《常用化学危险品贮存通则》GB15603、《机械安全 机械电气设备 第1部分:通用技术条件》GB5226.1、《机械安全 机械电气设备 第32部分:起重机械技术条件》GB5226.2、《安全标志使用导则》GB16179、《工业锅炉安装工程施工及验收规范》GB50273等。
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166、《入侵报警系统工程设计规范》GB 50394、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084、《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219、《气体灭火系统设计规范》GB50370、《干粉灭火系统设计规范》GB50347、《二氧化碳灭火系统设计规范》GB50193、《泡沫灭火系统施工及验收规范》GB50281、《消防产品现场检查判定规则》GA588—2005等。