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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 17:26:29  浏览:9281   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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国家科技计划管理暂行规定

科学技术部


中华人民共和国科学技术部令

(第四号)

  《国家科技计划管理暂行规定》已经2000年10月27日科学技术部部务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

中华人民共和国科学技术部
2001年1月20日


国家科技计划管理暂行规定

目录

  第一章 总则

  第二章 国家科技计划的设立

  第三章 各类国家科技计划管理办法的制定程序

  第四章 国家科技计划管理的责任机制

  第五章 国家科技计划的管理制度

  第六章 附则

第一章 总则

 第一条 为了规范国家科技计划管理,明确设立国家科技计划的基本程序和要求,强化国家科技计划管理的责任机制,建立国家科技计划管理的基本制度,根据《中华人民共和国科学技术进步法》的有关要求,制定本规定。

 第二条 本规定所称的国家科技计划是指:根据国家科技发展规划和战略安排的,以中央财政支持或以宏观政策调控、引导,由政府行政部门组织和实施的科学研究与试验发展活动及相关的其它科学技术活动。国家科技计划是国家解决社会和经济发展中涉及的重大科技问题、实现科技资源合理配置的重要手段。

 第三条 国家科技计划管理应遵循以下基本原则:

  (一)制定、实施和管理国家科技计划必须依法进行;

  (二)国家科技计划设立和项目选择必须保证国家目标的实现;

  (三)简化管理程序,加强国家科技计划管理的政策、制度和规律研究,提高国家科技计划管理的效率;

  (四)建立国家科技计划的管理公开制度,促进公众对国家科技计划管理的了解和参与,提高管理决策的公开性和公正性。

 第四条 本规定适用于:

  (一)涉及国家科技计划体系中以中央财政投入为主的国家高技术研究发展计划(863计划)、科技攻关计划、基础研究计划、研究开发能力条件建设计划、科技产业化环境建设环境等;

  (二)根据国民经济和社会发展需要而新设立的国家科技计划。

第二章 国家科技计划的设立

 第五条 科技部根据国家科技发展战略、科技发展规划,结合国民经济和社会发展以及国家安全等对科技的现实需求,适时向国务院提出需由中央财政新增经费支持而设立的国家科技计划的建议。

 第六条 科技部应当在组织国务院有关部门、地方科技行政管理部门和科技界、经济界权威专家对国家科技计划建议讨论和咨询后,起草设立国家科技计划的建议报告草案。

  国家科技计划的建议报告草案应当符合以下基本要求:

  (一)拟设立的国家科技计划目标、任务和重点必须与国民经济和社会发展的总体部署和安排相协调,并符合国家产业政策、科技政策的要求;

  (二)应对国家科技计划的宗旨、目标、任务、范围、内容、管理和运行等明确地予以界定,并说明该计划同现有的其他国家科技计划的关系;

  (三)应提供该计划的资金预算,包括所需要的资金规模和资金来源,并说明该计划的实施期限(周期);

  (四)应提供该计划相关领域的技术发展趋势分析和有关背景资料。

 第七条 科技部应将建议报告草案提交由科技、经济和管理专家参加的、独立于行政管理部门的高层咨询委员会咨询,经高层咨询委员会对建议报告草案咨询审议并通过后,由科技部按程序报送国务院批准。高层咨询委员会的专家由科技部聘任。

 第八条 国家科技计划在计划周期内应具有相对的稳定性,其宗旨、目标任务的重大调整及撤销或更名,应经科技部审议后报国务院批准。

 第九条 利用现有中央财政经费而新设立的国家科技计划由科技部部务会讨论通过后即可实施。

 第十条 本规定第四条(一)所列的现有各类国家科技计划的调整和变化不适用于本章规定。

第三章 各类国家科技计划管理办法的制定程序

 第十一条 各类国家科技计划启动实施前,应当制定具体的管理办法,并可根据管理的需要,制定有关实施细则。各类国家科技计划的管理办法在计划实施期内可以通过制定有关补充规定的方式予以修订。

 第十二条 各类国家科技计划的管理办法由科技部专项计划部门组织起草。起草单位应将草案及其说明、各方面对草案的不同意见和其他有关资料报送科技部综合计划部门。

 第十三条 科技部综合计划部门负责对各类国家科技计划的管理办法草案进行审查,起草审查报告,并按科技部规定的有关程序办理。

  审查报告应当包括以下内容:

  (一)对草案的审查结果和对草案主要问题的说明;

  (二)征求意见的范围及有关方面对草案的不同意见;

  (三)对不同意见的处理建议和对草案的修改意见。

 第十四条 各类国家科技计划管理办法由科技部部长签发,在指定报刊上刊登予以公布。

 第十五条 各类国家科技计划管理办法的实施细则和补充规定应依照本规定第十二条至第十四条的规定程序执行。

 第十六条 根据科技政策和有关法律法规,针对计划管理工作的实际需求,各类国家科技计划管理办法可以就下列事项做出具体规定:

  (一)计划的目标、宗旨、性质、范围、周期等;

  (二)计划的组织管理。主要涉及管理模式、组织结构、责任主体及其相应的责任、权利和义务;

  (三)计划实施的基本程序和相应的管理要求;

  (四)计划经费管理的有关事项,主要包括经费渠道、预算编制和经费下达的程序以及经费使用、监督和检查;

  (五)计划的有效期。

第四章 国家科技计划管理的责任机制

 第十七条 国家科技计划管理和实施的责任主体分为以下三类:

  (一)主管国家科技计划的科技行政管理部门;

  (二)经科技行政管理部门授权或委托,行使部分计划管理权并负责项目组织实施管理的机构;

  (三)国家科技计划项目承担者。

 第十八条 科技部在国家科技计划管理中的主要职能是:

  (一)确定计划项目并优选项目承担者;

  (二)确定计划项目经费额度,并根据合同或任务书确定的额度和时限下达经费;

  (三)对项目的计划进度进行监督检查和验收。对于不能恰当履行合同义务的项目承担者,应通报批评,并视具体情况中止或取消合同;  

  (四)制定特定条件下的快速决策程序或紧急处置程序,处理国务院交办的紧急任务或其他重要事项。

 第十九条 根据国家科技计划管理的需要,科技部可选择符合一定条件的部门、机构行使部分计划管理职能,通过签订合同、协议等方式建立正式的授权或委托关系,并明确相应的职责和权限。

  被授权或委托负责项目组织实施管理的机构必须做到:

  (一)只能在被授权或委托的范围内行使职权,不得越权管理;

  (二)接受科技部的监督和检查;

  (三)在行使国家科技计划管理职权的同时,不得利用被授权或委托的管理职能从事营利性活动。

 第二十条 国家科技计划项目的承担者具有以下责任和义务:

  (一)严格履行国家科技计划项目合同或任务书,遵守国家科技计划管理的有关规定,完成项目计划任务。对于违约或违反管理规定的单位和个人,应承担相应的责任并根据有关规定接受处罚;

  (二)按要求向国家科技行政管理部门提供各种报告,接受科技部及其授权或委托机构的监督和评估;

  (三)客观、及时向有关上级部门反映国家科技计划管理中的各类问题。        

第五章 国家科技计划的管理制度

 第二十一条 国家科技计划管理应在严格执行《科学技术保密规定》等科技保密法规的基础上,建立管理公开制度。国家科技计划管理公开制度的基本内容包括公告、共享、查询三个方面。

  (一)公告:科技部应通过一定的程序向公众告知国家科技计划的有关信息。在管理公开制度中,除了涉及国家机密和计划制定时确定的保密内容外,应对公告的信息内容、方式、范围、信息更新时间及争议期的设定等事项做出具体规定;

  (二)共享:科技部应建立计划的数据库和档案系统,并按一定的标准制定关于数据和档案的保存、使用和共享的规定,包括数据和档案的基本框架、内容、保存的方式和年限、共享的条件、申请使用的要求等;

  (三)查询:国家科技计划管理涉及的项目承担者有权通过相应的程序,查询有关信息。专项计划管理部门应根据国家科技计划的特点,制定信息查询的内容、申请查询的程序及回复查询要求的时限等有关规定。

 第二十二条 国家科技计划必须建立报告制度,明确规定报告的内容、要求和报告期。国家科技计划管理的基本报告类型如下:  

  (一)进度报告:国家科技计划项目承担者、被授权或委托负责项目组织实施管理机构有责任定期按要求向科技部专项、综合计划部门报告计划项目执行情况;

  (二)统计调查报告:国家科技计划项目承担者需如实填报由科技部制发的统计调查表;

  (三)调整报告:国家科技计划项目承担者要求调整合同目标、变更项目主持人及延期验收等,需及时向科技部专项计划部门报告;科技部专项计划部门应对其调整要求明确签署意见;

  (四)重要事件报告:如果计划项目取得重大进展、突破,或发生可能影响合同按期完成的重大事件或难以协调的问题,项目承担者及被授权或委托负责项目组织实施管理机构有责任向科技部专项计划部门及时报告;

  (五)财务报告:项目承担者有责任定期向科技部专项、综合计划部门报告经费到位及使用情况,按要求提交项目年度财务决算;

  (六)验收报告:项目承担者有责任向科技部专项、综合计划部门或受委托组织验收活动的机构提交所要求的各类报告。

 第二十三条 国家科技计划管理实行回避制度,具体回避内容如下:

  (一)国家科技计划管理者的回避。在立项、经费分配、项目验收、争议处理等环节,对于涉及科技行政管理部门、管理人员以及授权或委托机构自身利益的事项,当事者有责任主动提出声明,并实行回避;

  (二)选择咨询专家的回避。以下人员不宜选择为咨询专家:与咨询对象有利益关系的人、咨询对象因正当理由而事先正式申请希望回避的人;

  (三)选择中介机构的回避。委托中介机构进行招标投标、设估等任务时,若中介机构与国家科技计划管理和实施有关责任主体之间存在某种形式的经济利益关系,应实行回避。

 第二十四条 科技部可根据计划管理的需要建立内部监督和外部评估制度,明确规定执行监督与评估的时间、程序、方式以及各方面的责任,并在项目合同及任务书中具体约定。除特殊情况,任何人不得在监督与评估制度的规定之外随意执行监督、评估行为。

第六章 附则

 第二十五条 本规定发布之前已制定的各类国家科技计划管理办法如与本规定不相符的,应当按本规定重新制定或修订。

 第二十六条 本规定自发布之日起施行。



关于启动药品医疗器械广告审查电子政务系统的通知

国家食品药品监督管理局


关于启动药品医疗器械广告审查电子政务系统的通知

国食药监市[2004]306号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局):

  为规范药品、医疗器械广告审批行为,整治药品、医疗器械广告发布秩序,保证全国所有审查批准的药品、医疗器械广告内容在2004年7月1日后通过SFDA政府网站向社会公布,国家食品药品监督管理局开发完成了“药品、医疗器械广告审查电子政务系统”。现将启动和使用“药品、医疗器械广告审查电子政务系统”的有关要求通知如下:

  一、从2004年7月1日起,各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局)要通过“药品、医疗器械广告审查电子政务系统”进行药品、医疗器械广告的受理和审批。同时,应保证药品、医疗器械广告审查人员能够通过国家食品药品监督管理信息系统业务专网开展药品、医疗器械广告审批工作。

  二、各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局)在受理药品、医疗器械广告审批申请时,应要求广告主或者广告申请单位提交电子版的广告申请文件。
  广告主或者广告申请单位可以通过SFDA政府网站的下载区下载“药品、医疗器械广告申请系统”及其使用说明。

  三、从2004年7月1日开始,医疗器械广告批准文号格式统一为:“X医械广审(视)第0000000000号”、“X医械广审(声)第0000000000号”、“X医械广审(文)第0000000000号”,其中“X”为各省、自治区、直辖市的简称,“0”由十位数字组成,前六位代表审查年月,后4位代表广告批准序号,“视”、“声”、“文”代表用于广告发布媒介形式的分类代号。


                           国家食品药品监督管理局
                           二○○四年六月二十四日