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　　　　　　　　　　　　　　试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。
　
　　

　　
　　


农业部


《种畜禽生产经营许可证》管理办法
1998年11月5日，中华人民共和国农业部


《〈种畜禽生产经营许可证〉管理办法》已于1998年11月3日经农业部常务会议通过，现予发布，即日起施行。

第一章 总 则
第一条 根据《种畜禽管理条例》和《种畜禽管理条例实施细则》规定，特制定本办法。
第二条 国务院畜牧行政主管部门根据畜禽良种繁育体系布局认定的国家重点种畜禽场及畜禽原种（纯系）场、曾祖代场、种公牛站，均按本办法办理《种畜禽生产经营许可证》。
第三条 畜禽原种是指经国家及省级畜禽品种审定委员会认定并公布的培育品种（配套系）和地方良种，国务院畜牧行政主管部门批准引进的国外优良畜禽原种（纯系）和曾祖代配套系。

第二章 种畜禽场应具备的基本条件
第四条 基础条件
（一）场址的地势、交通、通讯、能源和防疫隔离条件良好；生产区与生活区和办公区隔离分开；水源充足，洁净无污染。
（二）生产区清洁道和污染道分设；有粪污排放处理设施和场所，符合环保要求。
（三）种畜禽舍布局合理、生产工艺及设备配套齐全。
（四）种牛场和种羊场有足够的放牧场或饲料地。种牛场具有青贮等配套设施。
（五）具有资料档案室、疫病诊断室，配备必要的仪器设备。
第五条 技术力量配备
（一）种畜禽场场长具有中专以上学历或中级以上技术职称。
（二）从事种畜禽育种繁殖、疫病防治、饲养管理、生产经营管理的技术人员具备中专以上相关专业学历。
（三）直接从事种畜禽生产的工人经过专业技术培训，熟练掌握种畜禽生产全过程的基本知识和技能，并取得相应技术岗位证书。
（四）安排资金用于员工的职业技术培训。
第六条 群体规模
一、种畜禽生产群体规模（指单品种数量）
（一）种牛场
1、肉牛（兼用牛） 一级基础母牛达200头以上；
2、奶牛 一级基础母牛达800头以上。
（二）种猪场
1、单品种 一级基础母猪达600头以上；
2、配套系 一级基础母猪达1000头以上。
（三）种羊场
1、细毛羊 一级基础母羊达1500只以上；
2、半细毛羊 一级基础母羊达1000只以上；
3、绒山羊 一级基础母羊达1000只以上；
4、肉羊（兼用羊） 一级基础母羊达300只以上；
5、奶山羊 一级基础母羊达300只以上。
（四）种禽场
1、配套系原种场 应用品系不少于6个；
2、曾祖代场 用于生产的品系不少于3个；
3、每个品系家系数不能少于40个，每个世代中每个纯系的观察母禽数不能少于1600只（鸭不少于800只）。
（五）种马场 一级基础母马100匹。
（六）种兔场 一级基础母兔500只。
（七）其他种畜禽另定。
二、国家确定保护的畜禽品种群体规模（指单品种规模）
（一）猪 基础母猪100头以上。
（二）牛、马、驴、骆驼 基础母畜50头（匹）以上。
（三）羊 基础母羊达200只以上。
（四）兔 基础母兔达100只以上。
（五）家禽 基础母禽300只以上（其中鹅100只以上）。
（六）其他畜禽另定。
第七条 种畜禽生产
（一）必须制定种畜禽选育计划，包括选育方法、配种制度及性能测定方案等。
（二）各畜禽品种根据育种要求建立核心群。
（三）种公畜不得少于6个血统，且系谱清楚。
（四）保持合理的种群更新率。
1、猪年更新率达25％以上。
2、鸡年更新率为100％。
3、鸭、鹅年更新率50％以上。
4、其他畜禽品种保持15％以上的年更新率。
（五）种畜禽质量必须符合本品种国家标准，暂无国家标准的参照行业标准，既无国家标准又无行业标准的，参照地方标准。国外引进的品种参照供方提供的标准。
（六）要有科学、健全的饲养管理制度，采用先进的饲养工艺，按照营养标准配制日粮，满足不同畜禽品种和生理阶段的营养需要。
第八条 技术资料
（一）要有完整系统的原始记录和统计分析资料。
1、种牛场要有母牛配种、产犊、犊牛培育、母牛泌乳、体重体尺、外貌鉴定、公牛采精及精液品质、兽医防疫、种牛卡片（肉用牛有各期体重、日增重、饲料报酬）等记录与分析资料。
2、种猪场要有配种、分娩、生长发育、性能测定、种猪卡片、各家系生产性能和核心群母猪生产性能、后裔测定、兽医防疫等记录与分析资料。
3、种羊场要有羊羔断奶鉴定、配种、各类羊剪毛（抓绒）量、净毛（绒）率测定、育成羊鉴定、种羊卡片、后裔测定、年度选种选配计划、兽医防疫（肉用羊有各期体重、日增重、饲料报酬）等记录与分析资料。
4、种禽场要有受精率、孵化率、各期成活率、开产日龄、各期体重、入舍禽（或饲养日）产蛋数、蛋重、各期耗料量、蛋壳颜色、蛋壳强度及蛋白高度、兽医防疫（鸭不需要蛋壳颜色、蛋壳强度及蛋白高度指标；肉鸡、肉鸭有瘦肉率、皮脂率及屠宰指标）等记录与分析资料。
（二）种畜禽要进行良种登记，系谱资料齐全。
（三）各项资料按年度装订成册并存档（如采用无纸记录系统，各项资料应存入计算机软盘）。
第九条 种畜禽保健
（一）有免疫程序、场内防疫和监测制度。
（二）无一、二类烈性传染病和国家规定的其他疫病。
（三）场内设有病畜隔离舍、死畜处理设施。
第十条 经营管理
（一）建立健全生产经营管理制度和岗位责任制。
（二）出场种畜禽有清楚的系谱证、种畜禽合格证和动物检疫合格证。
（三）建立售后服务制度。

第三章 种公牛站应具备的基本条件
第十一条 基础条件
（一）具有种公牛饲养舍、运动场、采精室及细管冻精生产、检测分析、兽医诊断、资料档案等场所和设施，生产区与生活区布局合理、科学。
（二）仪器设备的性能、量程、精度满足生产技术标准要求，其中细管灌封机、精子密度测定仪为必备仪器设备。
第十二条 组织机构和技术力量
（一）单位技术负责人具有中级以上畜牧兽医专业职称，有本专业工作实践经验。
（二）饲养管理、产品质检等各类专业技术人员，具有助理工程师职称以上人员不低于技术人员总数的30％。
（三）产品质量检验人员经相应的岗位培训，考核合格后上岗。
（四）采精、冻精制作人员熟悉操作规范，能正确使用有关仪器设备，并经培训考核后上岗。
第十三条 种公牛群体规模为具有采精种公牛30头以上。
第十四条 技术管理制度和质量体系
（一）有种公牛饲养管理制度、卫生防疫制度、实验室规章制度、各类人员岗位责任制度、技术档案资料管理制度。
（二）仪器设备完好率为100％，仪器设备有档案记录和使用记录。
（三）有公牛采精技术操作规程、冷冻精液制作工艺规程、精液质量检验技术规程。
（四）细管冷冻精液要注明种公牛品种、个体号、冻精日期、生产单位，并有包装、贮存、运输方面的管理规定。
（五）种公牛有三代系谱。乳用公牛有相应的生产性能资料。
（六）冷冻精液质量符合国家标准。
第十五条 环境与保健
（一）实验室、精液操作室内清洁卫生，温度、湿度适宜。
（二）周围环境无影响种公牛健康的污染源。
（三）有场内防疫和监测制度，种公牛无一、二类传染病和国家规定的其他疫病。

第四章 发证程序
第十六条 申请单位向省（自治区、直辖市）畜牧行政主管部门提出申请，并报送以下材料：
（一）申请表；
（二）申请报告（主要内容按本办法的基本条件详细说明）；
（三）品种来源。
第十七条 省级畜牧行政主管部门审核同意后，报国务院畜牧行政主管部门核定。国务院畜牧行政主管部门收到申请材料后，15天内决定是否受理，并书面通知省级畜牧行政主管部门。如不予受理，说明理由。受理后60天内组织验收。
第十八条 经验收合格的，30天内由国务院畜牧行政主管部门颁发《种畜禽生产经营许可证》。
第十九条 《种畜禽生产经营许可证》有效期三年，各种畜禽场（站）在《种畜禽生产经营许可证》期满前三个月，依照本办法第十六条、第十七条规定提出申请，更换新证。

第五章 附 则
第二十条 胚胎或其他遗传材料的生产经营许可证管理办法另行制定。
第二十一条 本办法由农业部负责解释。
第二十二条 省、自治区、直辖市所辖范围的《种畜禽生产经营许可证》管理办法参照本办法制定。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。
农业部《种畜禽生产经营许可证》申请表（略）